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  预约方式：可提前拨打官方热线✅保利•外滩曜售楼处电话：✅︎✅︎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

  专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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  保利•外滩曜是保利发展在上海东外滩打造的高端住宅项目，主打新古典主义建筑风格和稀缺的滨江资源，定位为“外滩系旗舰豪宅”。项目位于杨浦滨区，紧邻18号线平凉路站，周边有合生汇、北外滩来福士等商业配套，以及本溪路幼儿园、打虎山路第一小学等教育资源，生活便利性很高。

  在上海买房，提到“风貌区”，大家脑子里蹦出来的画面大多是：桐树下的老洋房、红砖墙、窄窄的石板路，或者一幢幢别墅……气质是有了，但大部分产品偏向街区近景，高空江景席位并不多见，预算门槛也不低。

  而保利•外滩曜给出的，是一种补充而非对立的全新选择。它把核心风貌区的历史底蕴，叠加内环滨江的城市能级，再通过小高层形态，把视野拉到一个更高的位置。住进这里，你不只是“在树荫下看风景”，而是站在风貌区之上，俯瞰江、城与灯光。

  在12月10日于上海音乐厅举行的「时光之曜·声动外滩」产品发布会上，保利•外滩曜作为外滩系旗舰正式亮相，也给出了自己的产品答案！

  项目提出“新奢配主义、新人本主义、新定制主义、新她享主义”四大产品主义，从空间布局、选材工艺、交付细节到生活方式关怀，系统梳理了一套新时代豪宅标准。通过这四大“主义”，保利•外滩曜希望做到的，是让空间不只是功能的集合，而是真正承载一座城市新一代风貌家庭的优雅日常！

  更关键的是，它的总价又不像传统风貌别墅那样“上不封顶”。作为楼板价约9.55万/㎡的杨浦滨江单价地王，在内环CAZ这个能级里，它依旧有望给出一组“惊喜价格”——用更友好的总价，换一张通往亿级风貌区的“入场券”！

  先厘清一下前提：保利•外滩曜所在的是杨浦滨江中央风貌区——一个极其稀缺的“滨江 + 风貌”双IP叠加区域。规划约1.5平方公里，将陆续落地20+幅低密地块，聚集约2500个亿级家庭，被视作“对标衡复的下一座亿级俱乐部”。

  这样的产品形态，本身就非常稀缺。它不是传统意义上的“市区高层豪宅”，而是核心风貌区里的高层观景席位；同时又把“人文风貌+科创滨江+高空视野”打包，门槛却被压在约115-139㎡这个改善区间内。

  在这样一条产品路径下，保利•外滩曜的首开主力户型，就显得很关键：一套是更偏主力改善的约115㎡三房，一套是更接近一步到位的约130㎡四房。两者共同构成了这批房源的核心战力。

  ，而不是“一推门直冲客厅”。约1.15m宽的玄关尺度，配合完整玄关柜和超深收纳仓，鞋靴、行李箱、小推车、快递、雨伞都有去处，“杂物止步玄关”的效果很明显。

  ，形成一个近似方厅的大空间，餐桌与客厅沙发自然衔接，适合一家人围坐，也适合偶尔的小型聚会。

  ，这种“体感放大”被进一步推高：南向大横厅连通宽景阳台，公共空间的尺度已经接近不少大平层。吃饭、聊天、看电影都在一条动线上完成。✅保利•外滩曜售楼处电话：✅︎✅︎✅

  三间卧室分布在南北两侧，主卧与其他房间形成相对独立的主人区，长辈房与儿童房集中在另一侧，照应方便。

  不论是哪一档面积，公共空间都被尽量做成“开阔、好用、适合全家待在一起”的样子，真正让室内活动的重心，从“各回各屋”回到“全家在客餐厅”。户型价值点二：收纳与功能

  在约115㎡的户型里，全屋飘窗设计非常用心，南向卧室还配备了转角飘窗，采光、视野都进一步放大；一梯一户搭配独立电梯厅，本身也相当于是多了一部分的“实得面积”。再叠加精细化的柜体设计，全屋

  收纳总量能做到约16+m³，粗略折算能塞下四百多个20寸行李箱，这种量级的储物能力，放在115㎡这个体量里，可以称为“收纳怪”。✅保利•外滩曜售楼处电话：✅︎✅︎✅✅保利•外滩曜营销中心热线（官方预约看房热线㎡四房中，这种“藏东西”的能力继续加强，全屋收纳总量约17.8m³，比115㎡户型再多一截。孩子的玩具、长辈的藏品、运动装备、行李箱，都可以被“装进墙里”，家里东西很多，但视觉依旧清爽。对于习惯囤货、家里人口结构较为复杂的家庭来说，这种“看不见的容量”，往往比多一两平米更重要。

  ，与柜体齐平，颜值和整洁感瞬间提升一个台阶，也避免传统大冰箱“鼓出来一块”的突兀感。家政收纳塔则把清洁工具、备品、囤货集中到一个“家务中枢”，扫地机、吸尘器、熨斗不再到处“流浪”。

  可以容纳咖啡机、烤箱、小家电，甚至藏一台小酒柜；玄关处超深鞋柜带倾斜层板，高频鞋、应季鞋和不常穿的靴子都能按区收纳。

  这些小设计叠加，让做饭有顺畅动线，家务有统一归位，家中不会因为清洁和收纳而“失控”。对于经常加班、周末又要在家处理工作的人来说，这种从早到晚都方便的生活场景，会持续给心情加分。

  户型价值点三：高颜值硬装与高空视野一切都是“豪宅的思路”真正把这两档户型拉出“普通改善盘”的，很大程度上是硬装细节上的“豪宅级”用料

  ，而不是普通瓷砖铺贴，纹理衔接自然，脚感和视觉效果接近高端酒店；餐厅背景墙采用

  ，天然材质在灯光下有细腻的珠光感，让日常吃饭这件事，也带上了一点仪式感；客厅背景墙则用岩板搭配金属线条，比例简洁，质感硬朗，既有设计感，又不会显得用力过猛；主卧整面皮革

  的组合，则把睡眠空间营造出类似精品酒店套房的舒适氛围。✅保利•外滩曜售楼处电话：✅︎✅︎✅✅保利•外滩曜营销中心热线（官方预约看房热线户型示意图，仅供参考

  在更高配的面积段里，这种“讲究”继续升级：玄关同样带全水刀石材拼花，主卧背景墙采用石材+小翻边设计，双重石材手工粘贴打磨，光影层次更丰富；

  卫生间配备双曲面浴室镜柜，金属一体成型无拼接，内置美妆冰箱、美妆龙头、顶面大排灯，日常洗漱直接进阶为“护肤时间”；主卧

  脚下，是正在加速兑现的杨浦滨江科创水岸。当夜幕降临，从这里看出去，陆家嘴和北外滩的灯光、江面船只、风貌区里的街灯，共同进入画面——“上海多个时代叠在一起”的错位感，是传统风貌别墅难以提供的体验。这，就是保利•外滩曜最独特的地方！

  整体看下来，保利•外滩曜用同一套“豪宅思路”，把动线、收纳、硬装、视野一并做到位，让“住在风貌区的小高层”这件事，有了很具体、可感知的落地形态！

  户型只是第一层，保利•外滩曜真正的底色，其实来自整体的产品哲学——这也是发布会上反复提到的“新奢配、新人本、新定制、新她享”四大产品主义，在项目里的具体落点。

  项目所在地块曾经是英商电车修理工场、华盛里等历史建筑的所在地，其设计者正是外滩经典建筑群背后的“思九生洋行”。保利团队没有“推平重来”，而是从这里提炼出横纵三段式构图+细节化装饰线脚

  ② 屋檐、挑檐下方保留了类似齿状线脚、叶纹纹饰等经典元素，做了简化与现代化处理；

  ，没有小户型切入；二是全系采用一梯一户+独立电梯厅，把私密性和仪式感做足；

  当这几件事叠加在一起，圈层就变得清晰——有愿意、也有能力在此长期持有房产的，大多是金融、科创、专业服务等领域的中高收入家庭，有着

  孩子在这样的社区里长大，自然会形成同频的成长环境。对于很多家长来说，这种“看得见的圈层”，往往比单一配套更重要。

  健身房、律动泳池满足日常运动和放松；疗愈空间、冥想间为高压工作人群提供“暂时隐身”的角落；儿童活动区、亲子空间则成为下一代社交与成长的小舞台。

  保利•外滩曜的区位，用一句线%的内环里，又踩在仅占全市1.18%的CAZ心脏上，同时身处“一江一河”黄金矩阵的

  从近几年数据看，上海内环内新房成交均价一路抬升，套均面积持续放大，充分说明一个事实：内环新房，已经全方面进入“豪宅化时代”！

  在这块稀缺土地里，CAZ（中央活动区）又是资源浓度最高的部分：总部经济、金融服务、文化设施都高度集聚。保利•外滩曜所在的杨浦滨江段，正是CAZ向东外滩方向的延伸之一，把金融、科创、居住和公共空间串联起来！

  在“一江一河”顶层规划下，外滩、陆家嘴、北外滩已是熟悉的“黄金三角”。最新的黄浦江沿岸专项规划，将杨浦滨江东外滩段正式定为与之并列的“第四极”，承担起更偏科创、青年、智慧城市方向的角色。

  ，自身处于正在成型的科创水岸生活圈之中。站在这三大能级的交汇处，是名副其实的“中心的中心”。

  距离12号线号线江浦公园站极近，是杨浦滨江距离地铁站最近的一批新房之一；2站北外滩，6站可达陆家嘴，7-8站即可轻松触及南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江等核心板块！

  自驾通行：通过大连路隧道等“一桥三隧”，自驾直连陆家嘴与浦西核心；再叠加北横通道等快速路，东西向、南北向的高效联动。

  对很多在陆家嘴、北外滩或杨浦滨江办公的金融与科创从业者来说，保利•外滩曜几乎把“通勤痛感”压缩到最低。

  盘点下来，保利•外滩曜有几个非常清晰的标签——它是内环+CAZ极核里的滨江住区，是滨江+风貌双IP叠加的中央风貌区产品，是风貌区里少见的小高层形态，也是容积率约2.5、一梯一户、约115㎡起步的纯改善社区。

  从土地成本来看，这块地是杨浦滨江的单价地王；但放进内环新房价格体系，对比已迈向20万+/㎡的多个项目，再结合当前市场环境，很多人都在期待它给出一组“惊喜价格”——用相对理性的总价，让更多家庭有机会住进风貌区里的高空席位！

  大概率会成为市场讨论的焦点。而在那之前，先把户型、产品力和区位逻辑真正研究透，也许就是给自己预留的一次难得机会！✅保利•外滩曜售楼处电话：✅︎✅︎✅

  保利•外滩曜售楼处地址400_855_8224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，一手消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨一手消息丨免责声明：将文章的主要内容综合来自互联网、只作分享，版权属于原本的作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想知道更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打保利•外滩曜售楼处电话

  一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。

  二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

  房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。

  公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

  土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。

  开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

  保障性住房有关政策：所有新建商品房项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。

  同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

  购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。

  同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

  市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。

  关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。

  例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

  考量小区环境：小区生态环境和物业管理上的水准日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。

  如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

  重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋的品质和后期服务更有保障。

  例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业总实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

  购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。

  对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

  “以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。

  地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的能关注此政策。

  2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

  限购政策精准松绑上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。

  这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科学技术人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年就可以获得购房资格。

  但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

  首付比例与信贷支持首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。

  以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。

  对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，明显降低改善型需求的资金压力。

  房地产税试点深化试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。

  这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。

  交易税费优化增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。

  以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。

  此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，明显降低置换成本。

  例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

  配建比例提升与品质升级新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。

  例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。

  租赁市场分流效应加剧2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。

  例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。

  这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

  2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。

  例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

  核心区城市更新溢价“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。

  城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。

  购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

  土拍规则强化品质导向“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。

  这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

  房企资金监管趋严首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。

  市场呈现金字塔结构塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。

  例如，首置客群可第一先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

  品质与服务成为竞争核心开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。

  建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线）和物业服务水平。

  结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。

  核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。

  购房者需密切关注政策动态，结合自己资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。

  例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。

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